부동산 : 금융자산의 비중 5:5가 적정

자산운용설계를 하려고 할 때 가장 먼저 해야 할 것은 각자 자기 집의 재산상태를 파악해보는 일이다.
A4 용지 위에 T자를 그린 후, 그 왼편에는 보유하고 있는 자산의 항목을 열거하고 각 항목당 현재가치를 기대한다.
자산은 일반적으로 실물자산과 금융자산으로 나눌 수 있다. 실물자산의 거의 대부분을 차지하는 것은 거주용 주택일 것이다. 금융자산에는 현금·예금·주식·채권·펀드·보험·연금 등이 있다.

T자의 오른편에는 왼편의 자산을 갖기 위해 은행, 신용금고 등으로부터의 차입금이 있을 경우 그 상환 잔액을 기재한다.
일정 시점에서 자산의 합계를 평가한 금액이 10억 원이고, 은행 등으로부터의 차입금이 7억 원(상환잔액)이라면, 10억 원과 7억 원의 차액 3억 원이 순자산 즉, 자기자본에 해당한다.

이런 식으로 1년에 두 번 정도씩 자기 집의 재산상태를 파악해보면 여러 가지 아이디어를 얻을 수가 있다.
차입금이 많은 사람은 빨리 돈을 벌거나 절약을 하여 빚을 갚아야겠다는 생각을 하게 될 것이다. 또한 자산이 어느 한 곳에 편중되어 있는 사람의 경우에는 분산을 생각하게 될 것이다.
상공회의소 조사 결과에 의하면 2005년 말 현재 우리나라 평균적인 가정의 자산보유구조는 부동산 : 금융자산의 비율이 9:1 정도인 것으로 나타나고 있다.

반면에 미국가정은 이 비율이 3:7 정도이다(2003년 말 현재). 미국의 부동산도 최근 몇 년 동안 버블논쟁이 일 정도로 값이 많이 올랐다.
그런데도 금융자산이 부동산의 두 배 이상의 비중을 차지하고 있는 이유는, 미국의 가정에서는, 우리나라처럼 부동산에 목을 매고 있지 않기 때문이다.
대부분의 일반가정에서는 주택을 주거의 수단으로 생각할 뿐 재테크의 수단으로는 생각하고 있지 않다는 뜻이다. <표1 참조>

또 하나의 이유는 부동산에 투자하더라도 대부분이 실물에 직접투자하기보다는 부동산 펀드라는 간접투자 방식을 택하고 있기 때문이다.
아파트나 가게를 직접 보유하면서 세를 놓았는데 입주자가 월세를 내지 않으면 바로 내보내기가 쉽지 않다. 소송을 해서 내보내려면 몇 년 걸릴 지 알 수 없다.
따라서 부동산을 직접 보유하면서 속을 썩기보다는 부동산펀드에 간접 투자하는 방식을 택하는 것이다.

일본의 가정도 1980년대까지는 부동산의 비중이 우리나라 못지않게 높았었다.
1980년대 후반에 도쿄시내 중심부의 區 하나만 팔면 그 돈으로 캐나다 땅을 전부 살 수 있다는 말이 나올 정도였다. 그런데 그렇게 비싸던 땅 값이 지금은 1/5, 1/10 가격으로 하락해 있다.

주택가격도 마찬가지다. 도쿄외곽의 수도권에 살고 있는 한 일본인에게 들은 바에 의하면 그가 현재 살고 있는 28평형 아파트를 버블이 시작되기 전인 1980년대 중반에 원화계산으로 1억 2000만원에 샀다고 한다.
이것이 1990년에 3억 6000만원으로 천정을 친 이후, 16년간 하락을 계속하여, 2006년 12월말 현재는 5000만원 수준으로 떨어져 있다고 한다.
최고 가격의 1/7 수준이다. 이와 같은 가격하락의 영향으로 일본의 평균적인 가정의 부동산 : 금융자산의 비율은 1:2 정도이다(2003년 말).

국내투자자들에게 이런 사례를 소개하면 그것은 미국이나 일본의 사례이고 우리나라의 경우는 다를 것이라고 말하는 사람들이 많다. 그러나 부동산도 재화의 하나이기 때문에 수요와 공급을 냉정하게 분석해보지 않으면 안 된다.

많은 사람들이 우리나라는 국토가 좁고, 또 땅은 수입해올 수도 없기 때문에 다소 비싸게 사더라도 계속 기다리고 있으면 언젠가는 오를 것이라는 생각을 갖고 있다.
그러나 지금과 같이 농산물을 1/5, 1/10 가격으로 수입해 올 수도 있고, 기업이 자유롭게 해외에 진출할 수 있는 개방화 시대에는 땅도 간접적으로 수입해올 수 있는 것이라고 생각하지 않으면 안 된다.

주택도 마찬가지다. 어느 나라든 사회간접자본투자가 마무리 될 때쯤 되면 주택공급이 느는 경향이 있다.
그런데 주택수요를 예측하는 가장 대표적 지표인 출산율은 2005년의 경우, 1.08명이었다. <표2 참조>
이 때 출생한 세대들은 장래 무남독녀와 무녀독남이 결혼을 하여, 신랑 신부가 양가에서 집을 한 채씩 물려받을 수 있다는 계산이 된다. 그때에도 주택가격은 계속 오르기만 할 것인가?

우리나라의 제반여건을 감안할 때 50대 후반인 필자에게는 부동산 : 금융자산의 비중이 5:5 정도가 적정하다는 생각을 하고 있다.
따라서 부동산의 비중이 이보다 높아 있는 한 설령 가격이 오를 것으로 생각되더라도 부동산 투자에는 관심을 갖고 있지 않다. 이것이 자산배분의 원칙이라고 생각하기 때문이다. <계속>

강창희
미래에셋 투자교육연구소장