4. 한의원 입지선정

디자인 프로세스의 기본계획 수립은 입지조건과 인접성의 분석에서 시작됩니다.
외부적 조건은 계획대상 한의원에 대한 입지적 조건, 건축적 조건, 설비적 조건 등으로 계획자는 이에 대한 올바르고 정확한 판단을 해야 합니다.
공사기간 및 비용의 증감은 물론 향후 유지운영계획에 결정적 영향을 미치므로 필요한 경우에는 전문가의 도움이 필요하며 경제적, 현장조건을 종합적으로 고려해야 합니다. 이것이 이번 글의 주제입니다.

1) 입지적 조건과 인접성 분석

한의원 개원 예정지에 대한 교통수단과 조건, 도로관계, 상권을 포함한 지역의 규모와 배후지의 상황, 주위환경조건, 주변의 개발이나 발전 예측 등이 입지조건입니다. 아울러 방위, 기후, 일조 조건 등의 자연적 조건도 포함됩니다.

최적의 입지는 충분한 시간을 두고 정해야 합니다. 자신의 뜻에 맞는 입지를 만나기 위해 1년 이상을 출퇴근하듯이 돌아보고 개원한 사람도 있습니다. 서둘지 않고 차분한 가운데 선택되는 입지가 자신의 뜻을 펼칠 곳입니다.

수도권에 개원할 원장이 지방에 가질 않듯이 자신의 개원지는 어느 정도 이미 정해져 있습니다. 몇 개 구역을 선정하고 그 구역 내에서 관찰하는 일이 필요합니다.
개원을 결혼에 비유하는 사람도 있습니다. 인생의 중요한 결정을 할 때라는 의미입니다. 아무리 중매라 해도 결국은 당사자들이 선택을 하게 됩니다.

경영컨설팅사에 맡기는 경우도 있지만 최종 책임은 자신에게 있습니다. 따라서 반드시 발 품을 팔아 직접 현장을 찾아가야 합니다. 해당 지역에 대한 정확한 정보를 나름대로 수집 분석하는 방법을 배워야합니다.

해당 진료권 안에서의 경쟁과 보완 관계에 대해서도 살펴볼 필요가 있습니다. 기존 지역 내에 있는 한의원의 분포나 특색 그리고 대체관계에 있는 양방의원 등에 대한 현장 정보를 알아두면 도움이 됩니다. 진료권 내에 있는 지역적인 특색과 인구 상황을 조사해 두면, 이를 진료전략이나 상담 자세 그리고 홍보 방법 등에 반영할 수 있습니다.

2) 입지 선정과 주의사항

한의원 입지를 선정하기 위한 조건에는 우선적으로 입지 대상지와 관련한 교통수단과 도로관계 그리고 상권을 포함한 지역 규모와 배후지를 고려하기 마련입니다.
하지만 신도시나 개발이 진행 중인 곳에 한의원 입지를 선정할 경우 특히 주의해야 할 요인이 있습니다. 예컨대 향후 발전 계획에 따라 변화할 주위의 주거와 상가의 환경변화입니다. 이는 전문적인 영역입니다. 신도시 상권이 지닌 복잡하면서도 치열한 입지 조건에선 더욱 주의하지 않으면 안 될 사항입니다.

개발이 진행 중인 신도시에는 대형 할인마트 등의 유통·편의·서비스시설이 처음부터 들어가지 않습니다.
그들은 일정 인구수가 형성되고 대형마트에 해당하는 소비가 이루어질 시점을 잡고 입주합니다. 즉 아파트 단지개발이 먼저이고, 주된 상권이나 중심 상가지구는 나중에 개발되는 게 도시공학의 상식입니다. 한의원 입지선정도 여기에서 예외가 아닙니다.

도시개발에 따라 먼저 소형상업지구나 단지 내 상가가 형성되지만, 나중에 그 기능은 중심상업 지구에 넘겨주게 되고 먼저 개발된 곳은 정체되기 마련입니다. 그러므로 어떤 지역에 한의원 개원을 생각한다면 최소 2년 후의 변동 사항을 예측하고 있어야 합니다.
더욱이 자신이 입점한 건물 옆에 일년 안에 무엇이 들어설지도 모르고 개원하여 낭패를 보는 경우도 있습니다.
이러한 것은 도시개발계획원이나 구청 건축인허가 사항을 참조하면 쉽게 알 수 있습니다.

3) 입지선정의 예

■ 안산 고잔지구 신도시의 경우를 예로 들어봅니다.

안산 중앙역 부근 중심상권의 포화로 고잔지구 신도시는 매력 있는 개원 입지로 인식되어 많은 한의사들이 들어갔습니다. 초기 입점하면 선점효과로 많은 수익을 올릴 수 있다는 말을 믿고 분양계약을 하지만, 그 후로 개발되어 건물이 들어서는 순서를 보면 가장 좋은 중심상권은 최후로 건설하며, 분양개발업자는 그 지역 지구가 다 개발될 때까지 팔아먹을 분양상품은 항상 갖추고 판매합니다. 부동산업자와 개발업자의 분양순서에 따라 춤을 춘 경우입니다.

신도시 아파트 단지 내에서 제일 처음으로 개원할 경우 한의사는 개발중인 아파트 단지이고 입주가 아직 완료되지 않아 정상운영이 어려운 형편임을 고려, 30평형대의 소형 평형으로 개원을 하며 선점 효과를 기대합니다. 그러나 몇 달 안되어 건물이 들어설 때마다 한의원이 들어서 경쟁이 심화되고 나중에 들어오는 한의원은 기존 한의원과의 차별화로 대형화 내지 전문화를 꾀하게 됩니다. 결국 먼저 들어온 한의원은 정상적인 운영이 어렵게 됩니다.

상점가의 체계를 관찰하면 시간과 함께 상대적으로 상권의 형성이 변동됨을 알 수 있습니다. 신도시 개발 및 재개발에 따른 신흥상권의 형성과 이전이 일정패턴을 갖고 있음을 아는 사람이 결국 승자가 됩니다.
이 지역의 경우도 계속되는 개발로 가장 좋은 상권은 나중에 형성되었고 이 흐름을 읽고 요지에 입지를 계약해두고 맨 나중에 개원한 한의원만이 현재 안정된 운영을 하고 있습니다.

■ 인천의 한 한의원은 마땅한 개원지가 없어 일년간을 더 부원장으로 근무하며 자리를 알아보았습니다.

가장 좋은 개원 자리는 다른 점포들이 차지해 있었고, 그나마 동시에 두 점포가 나가야 원하는 평형의 한의원을 개설할 수 있었습니다. 부원장으로 일하며 수시로 그곳을 들려 일년 동안 설득한 끝에 자리를 얻는데 성공하였고, 권리금과 노후시설 개보수비용 그리고 인테리어비를 합쳐 시설비만 일억이 넘게 들었으나 그 돈을 회수하는 데 그리 오랜 시간이 걸리지 않았습니다.

■ 이외에 기존 건축물의 용도 및 계획 변경 자체가 줄 수 있는 입지적 비용이 있습니다. 정화조 급수조를 포함한 위생설비·냉난방설비·스프링쿨러 등 소화설비와 전기용량 등의 전기설비 등이 그것인데, 계약 전 꼼꼼히 확인하여 비용을 줄여야 합니다.

■ 부득이 입지조건상 노후 건물을 선택할 경우 그 건물의 인테리어와 유지관리비용 등을 고려해야 합니다.
신축건물에 비해 노후건물은 철거비용 등 생각지 못한 비용을 불러오고, 상하배수시설이 낡아 이전 설치가 불가능한 경우도 있습니다.

아무리 목이 좋아도 그 곳을 얻는데 드는 총비용에 대한 수익성도 따져 보아야 합니다. 안정적으로 환자를 볼 수 있다하여도 분양 권리금 등의 투자비용을 금융이자비용으로 계산했을 때 한의원 개원 시 예상되는 순이익금액이 그에 못 미친다면 그 자리는 적격지가 아닙니다. 강남 최고 요지에 개원한 후 곧 문을 닫은 어느 한의원의 경우 환자가 없어서가 아니라 투자비용에 대한 금융비용을 회수하기가 어려웠기 때문입니다. <계속>

대표집필 김 도 환
아반디자인 대표
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