■ 공사관리의 목적

공사관리란 계획(총괄하여 시공계획이라 함)을 세워 시공도중에 계획대로 공사가 진행되는 지를 조사하여 이상이 발견되면 즉시 원인을 찾아내 개선을 시도하고 소정의 기간 내에 요구되는 품질로 가장 경제적이고 안전하게 완성시킴을 말합니다.
엄밀하게 말하면 앞으로의 글들은 공정관리이며 그 중에서도 각 부분별 공사에 대한 이해를 넓혀 공사비 절감방법과 한의사의 입장에서 인테리어공사를 어떻게 점검할 수 있는가를 살펴보고자 합니다.

■ 工期 단축

인테리어를 의뢰 받을 때 여름휴가기간 중에 인테리어를 끝내달라는 요구를 많이 받게 됩니다.
부분공사나 보수공사의 경우는 가능하나 전체공사의 경우 공기를 맞추기 어려워 거절하지만 간혹 용감한(?) 인테리어 업체의 경우 7~10일 내에 공사를 하기도 합니다.
인테리어 공사의 공기를 단축시키는 것은 한의사나 업체의 입장에서 볼 때 같은 과제입니다.
한의사는 인테리어를 가능한 한 빨리 완성시키고 진료를 시작할 수 있다면 그만큼 이익이고 시공자도 공기를 단축하는 것이 코스트 다운으로 이어지고 기자재와 인적자원의 효율적인 운용이므로 공기를 단축하기 위해 적극적으로 노력하게 됩니다.
하지만 무리한 공기단축은 공사비의 증대(야간작업비 등)를 가져오게 되고 부실공사의 우려가 있어 시공자의 입장에서는 기피하게 됩니다.
단적인 예로 백화점 공사는 주로 야간에 이루어집니다. 일반 매장의 경우 평당 시공단가가 최하 400만원이 되고 샤넬 매장의 경우는 평당 시공단가가 1천만원을 넘습니다.
공사비의 과도한 증가없이 정상적인 공기의 단축방법은 업체선정을 한 후 치밀한 설계시간을 주어 공사과정에서의 공기지연 사유를 줄이고 가구공사나 기타 공사의 경우 유닛화, 부품화하며 작업분할을 하는 방법입니다.
일반적으로 한의원 인테리어공사 기간은 평형이나 공사의 난이도에 따라 20일에서 한 달이라 했을 때 5일에서 10일 정도의 공기를 줄일 수 있습니다만 그 이상의 공기단축은 부실 날림공사의 경우밖에 없습니다.
인테리어공사에 관한 모든 결정은 건축주인 한의사의 고유권한입니다. 업체선정 및 설계를 언제 어느 단계에서 해야 할지에 관한 선택권은 원래 건축주에 속하는 것이며 그 결정은 주어진 조건 하에서 이루어지나 프로젝트의 초기단계에서 효과적인 설계가 이루어진다고 가정한다면 그 단계가 빠르면 빠를수록 얻어지는 이익은 클 것입니다.

■ 철거공사

철거비용은 돌려받지 못하는 권리금과 같습니다.
대부분의 경우 개원지를 선택할 때 최적의 입지를 찾기 위해 많은 노력을 합니다. 입지 조건상 어쩔 수 없이 장소를 선택하는 경우가 대부분이지만 좀더 살펴본다면 더 유리한 조건의 건물도 많이 있을 것입니다.
“신축건물이 주위에 있지만 분양이나 임대조건이 맞지 않아 낡은 건물을 선택했다”는 말을 듣는 경우가 있는데 노후건물의 리노베이션 비용을 계산하면 오히려 비용이 더 들 수도 있음을 간과해서는 안됩니다.
우선 철거비용을 계산하면 대개 철거 자체만으로는 200만원 내외의 비용이지만 식당시설과 같이 철거의 양이 많은 업종의 경우 4~5백만원이 넘는 경우도 있고 낡은 섀시 교체비용, 천장공사비용, 노후설비시설에 대한 원상복구비용 등을 계산하면 족히 1천만원을 넘는 경우도 있습니다.
그리고 노후시설은 수리를 해도 주 설비시설이 낡아서 지관에서 교체를 해준다고 해도 완벽한 수리는 아닙니다. 또한 20년이 넘은 노후건물은 단열을 전혀 고려하지 않고 지은 건물이 대부분이라 결로나 방수 등에 취약하고 냉, 난방비 등 유지비가 많이 듭니다. 경우에 따라 전기증설이 불가능한 경우도 있습니다.
대개 2~3층에 한의원이 위치하는 관계로 건물진입에서 한의원까지 계단이나 복도에 대한 수리를 다시 해야하는 경우도 발생합니다.

■ 철거공사비 절약방법

철거의 경우 경험이 많지 않은 인테리어업체는 철거량을 예측하기 어려워, 정확한 물량 산출에 따른 공사비를 구하기가 쉽지 않아 과다계상하는 일이 있습니다.
철거공사비가 300만원 이상일 경우 철거전문 용역업체에 의뢰해 견적을 받아보고 인테리어회사와 비교하여 저렴하다면 철거를 한 후 인테리어회사의 견적을 받는 것이 공사비를 줄이는 방법입니다.
가장 좋은 방법은 건물주와 임대계약을 할 때 보증금을 올려주더라도 임대기간 만료 시 원상복구를 조건으로 시설의 완전한 철거를 요구하는 것이 좋습니다.
철거과정 중에 설비배관을 잘못 철거해 아래층으로 물이 새는 경우도 생기고 전선의 파손이나 가스배관의 손상으로 대형사고를 일으키기도 합니다.

■ 철거공사의 예

철거공사는 폐기물처리를 위한 인건비와 건축폐기물처리장에 버리는 비용으로 이루어집니다. 식당의 경우 주방시설이나 식자재 등으로 인해 철거 및 폐기물의 양이 많기 마련입니다.
모든 것을 폐기물로 버릴 것이 아니라 식자재 부분은 식당 중고용품상에게 주고 철재류는 고철상에게 주면 폐기물의 양을 줄일 수 있습니다. 이렇게 일차적으로 폐기물을 처리한 후 구조물을 남긴 상태에서 견적을 받으면 철거공사의 단가를 줄일 수 있습니다.

■ 철거시 주의사항

건축물의 내력벽, 기둥, 방화벽은 임의로 철거가 불가능합니다. 비내력벽이라도 구조체의 역할을 하는 경우는 철거하면 안 됩니다.
부득이 철거할 경우 세심한 주의가 요구됩니다. 건물이 완성되면서 자연하중을 받아주는 역할을 하는 경우(지반침하나 상부의 과도한 하중 등 여러 가지 이유로 인해 힘을 받는 구조체 역할을 하는 경우)는 철거시 부분철거와 보강공사를 동시에 진행해야 합니다.
이러한 부분을 소홀히 할 경우 건물의 균열로 인해 방수나 기타 문제를 야기할 수 있습니다.
인테리어는 기본적으로 실내에서 공사가 이루어져 산재사고가 발생할 가능성이 거의 없는 편입니다. 하지만 철거공사의 경우 폐기물 처리를 위한 잡부들이 대부분 숙련공이 아닌 관계로 사고위험에 항상 노출되어 있습니다.
필자의 경우 지난 12년 간 250여 건의 공사 수행 중 산재사고가 발생한 경우는 철거공사가 유일합니다. 안전사고 시에는 직·간접적인 손실이 큽니다. 인테리어 업체가 피해보상을 해주지 못할 경우 그 몫은 건축주에게 돌아갑니다. 사고에 대해 책임을 질 수 있는 업체를 선택하는 것도 그래서 중요합니다. <계속>

김 도 환
(주)아반프러스 대표